相続した空き家が抱えるリスク・負担
空き家を相続すると、次のようなリスクや負担が生じます：
- 維持管理の手間とコスト
雨漏り、建物の老朽化、雑草・樹木の伸び、害虫・ネズミ、外観劣化など、定期的なメンテナンスが必要です。放置すれば建物・敷地の価値が下がります。 - 法的規制・行政処分の対象になる可能性
日本では「空家等対策特別措置法」があり、適切に管理されていない空き家が「特定空家」に指定されると、助言 → 指導 → 勧告 → 命令 → 最終的に行政代執行（強制解体）という流れになり得ます。 〖解体の窓口〗+2NPO法人 空家・空地管理センター+2 - 税金・固定資産税の負担
所有しているだけで固定資産税・都市計画税などが掛かります。 - 相続登記・名義変更義務
令和5年（2023年）4月から、相続後の不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。放置すると罰則の対象となる可能性があります。 相続会議 - 相続放棄しても管理義務が残るケースも
相続放棄をしたからといって全ての責任から免れるわけではなく、 “現に占有” の有無・実際の関与状況等によって、管理義務が残ることがあります。 株式会社サンライズ 〖公式〗+1
まずは「この空き家・敷地を放置するとどこまでリスクがあるか」を把握することが大切です。
選択肢①：管理を続ける（手入れ・維持）
空き家を壊さず手元に置いておく、または将来用途を見越して残しておく方向です。
メリット
- 将来的な活用可能性を残せる
- 売却タイミングをじっくり待てる
- 建物の資産価値を部分的に維持できる可能性も
デメリット・注意点
- 維持コスト（清掃費・修繕費・植栽管理など）がかかる
- 定期巡回・点検の必要性
- 管理を怠れば “特定空家” の指定リスク
- 遠隔地で管理が難しい場合、管理会社への委託が必須になることも
- 建物が劣化して使い物にならなくなる可能性
実践ポイント・運用方法
- 定期巡回・点検
雨漏り、ひび割れ、屋根瓦のずれなど異常を早期発見すること。 - 最低限の維持修繕
小さな補修を先送りせず行うことで、劣化を抑える。 - 管理会社へ委託
遠方の場合や時間が取れない場合は、空き家管理専門会社に委託。日常巡回、清掃、通風、庭手入れなどを代行してくれるサービスもあります。 NPO法人 空家・空地管理センター+1 - 保険加入
火災保険・建物共済・損害保険などを検討。 - 定期的な見直し
地域の需要・不動産市況をチェックし、売却や活用の可能性を常に検討。
選択肢②：解体して更地にする
建物を取り壊して “土地” の状態にする選択です。
メリット
- 建物の老朽化リスク・維持コストから解放される
- 建物付きよりも更地の方が売れやすいケースがある
- “特定空家” 指定リスクを防ぎやすい
- 管理・税負担が軽くなることも
デメリット・注意点
- 解体費用が高額（数十万円〜数百万円）
- 解体工事には手続き（届け出・分別解体・産廃処理など）が必要 空き家買取隊 by AlbaLink+1
- 解体費用は相続税の課税対象資産から控除できない（相続税評価額の減額にはできない） Agoora
- 解体後、土地の価値だけになるため、土地利用制限・道路付け等で売却価格が抑えられることも
解体の流れと注意点
- 複数の業者から見積もりを取得
見積額・作業内容・追加費用の有無を比較。 - 行政への届出
建設リサイクル法による届け出（延べ床面積80㎡以上など）や、解体工事7日前までの提出義務など。 空き家買取隊 by AlbaLink - 分別解体・廃材処理
アスベスト対応、木材・金属・コンクリートの分別が必要な場合も。 - 建物滅失登記
解体完了後、1か月以内に滅失登記を行う必要があります。遅延すると過料になることも。 イエウール - 跡地整備
整地・雑草防止処理など。 - 遺産分割・名義変更
解体後の土地の分割や名義変更も協議が必要です。
解体後の売却時に気をつけたい点
- 引き渡し前までに解体を完了させないと、「空き家特例（譲渡所得控除）」が使えなくなる可能性があります。 円満相続税理士法人 相続税申告専門の税理士法人+1
- 解体後の敷地条件（形状・接道・用途地域など）で売却可能性が大きく変わる。
選択肢③：売却（建物付き／更地）
空き家を売却して現金化する選択です。
メリット
- 維持管理・解体リスクをすべて手放せる
- 将来発生するかもしれないトラブルを回避できる
- 資金化が可能
- 売却代金所得に対する税優遇制度を使える可能性も（空き家特例など）
デメリット・注意点
- 売却には仲介手数料・広告費・その他費用がかかる
- 建物の状態が悪いと価格が大幅に下がる
- 売却までに期間がかかることも
- 売却後の瑕疵（雨漏りなど）を巡るトラブルリスク
- 名義変更や相続登記を済ませておかないと売れないことも 相続会議+1
売却時の節税・特例制度
- 空き家特例（譲渡所得の特別控除）
相続または遺贈で取得した空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる制度があります。 国税庁+4国税庁+4相続会議+4
ただし、耐震性・売却時期・建物状況など多くの要件があります。 積水ハウス+3国税庁+3円満相続税理士法人 相続税申告専門の税理士法人+3 - 取得費加算の特例
売却時の取得費用に一定の加算が認められるケースもあります。 相続税のチェスター - 解体費用の取り扱い
解体費用自体は相続税の評価から差し引けませんが、譲渡時の売却コストとして譲渡所得税の計算上控除対象となることがあります。 NPO法人 空家・空地管理センター+3Agoora+3NPO法人 空家・空地管理センター+3
売却の流れ（概略）
- 相続登記・名義変更を済ませる
- 不動産会社に査定依頼（複数業者）
- 売却価格・条件を決定
- 媒介契約を結ぶ
- 売買契約、瑕疵担保・解体条項など内容を精査
- 決済・引渡し
- 必要なら耐震改修など売却条件対応
決定を後押しする判断軸・チェックリスト
空き家をどうするかを決める際には、以下の観点で比較検討するとよいでしょう：
- 維持可能性（コスト／手間）
自分や相続人が維持できるか、遠隔地かどうか、時間を割けるか。 - 地域の市場性・地価動向
売却が見込めそうな地域か、今後の人口・交通・用途地域の変化。 - 建物の状態・築年数
修繕コストがかかりすぎるなら解体・売却が合理的。 - 税制面・特例の適用可否
空き家特例の条件を満たすか、節税効果があるかどうか。 - 相続人間での合意・遺産分割
全員の合意が得られるか、意見が分かれる場合は合意形成が先。 - 行政の動向・空家対策強化のリスク
将来的に強制措置の対象となる可能性があるか。 - 目的・ビジョン
将来使う可能性（同居・戻住・賃貸など）があるか。
まとめ・読者に伝えたいこと
- 空き家を相続したら「放置」はリスクが高く、まずは管理・維持か処分に向けた判断が求められます。
- 管理を続ける、解体する、売却する、それぞれにメリット・デメリットがあり、ケース・立地・建物状態・税制条件で最適解は変わります。
- 特に売却時には「空き家特例（譲渡所得控除）」の制度が利用できる可能性がありますが、適用要件は厳しく複雑なので、税理士・不動産専門家と相談を。
- 相続登記や名義変更など法的手続きは早めに済ませておかないと売却や処分が進みにくくなります。
- 最後に、相続人間の合意形成が非常に大切。個々の思いや事情を踏まえた話し合いを行うこと。
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